Å søke om mellombels eller permanent bruksendring frå fritidsbustad/hytte til bustad

Klikk for stort bilete Fransisco Munoz / Os kommune Eit løyve til permanent eller mellombels bruksendring frå fritidsbustad til bustad er søknadspliktig, jf. plan- og bygningslova (pbl.) § 20-1 bokstav d.
 

Slike saker kan vere omfattande, og ofte er det stilt krav om dispensasjon frå ulike forhold. Vanleg behandlingstid for enkle saker er 3 veker. Saksbehandlingstid for ei dispensasjonssak er 12 veker. Ein dispensasjon er ofte òg avhengig av uttale frå staten og frå fylkeskommunen. Saker som krev dispensasjon er ikkje kurante saker der ein kan reikne med å få løyve.

Krav om dispensasjon kan til dømes vere i saker der:

  • hytta ligg innanfor 100-metersbeltet til sjø og vassdrag
  • hytta ligg i eit LNF-område
  • føremålet bustad ikkje er i tråd med det gjeldande plangrunnlaget (som for eksempel at området i gjeldande reguleringsplan eller i arealdelen til kommuneplanen har status som hytteområde)
  • hytta ikkje har dei kvalitetar som det er stilt krav om for bustad i TEK 17
  • tiltaket ikkje oppfyller dei krav som er sett til parkeringsareal for bustad
  • det er behov for dispensasjon for avstand til grense jf. pbl. § 29-4.

Det å søke om mellombels eller permanent bruksendring krev at du nyttar ein ansvarleg søkar. Det vil seie at ei bedrift, som til dømes eit byggmeisterfirma som har erfaring med avanserte søknadar, gjer heile søknadsarbeidet og er den som er i kontakt med kommunen.
Dersom tiltaket òg er avhengig av ein dispensasjon, vil vi tilrå at de brukar ein aktør som har god erfaring med akkurat denne type saker, sidan det er høge krav til kjennskap til lovverket og til grunngjeving. Meir om krava til innhaldet i ein dispensasjonssøknad kan du lese under.

Nabovarsling

Før du sender inn søknaden må du varsle naboane (og dei som eig på motsett side av veg) om tiltaket. Naboane har to veker på seg til å kome med merknadar. Alle eventuelle nabomerknadar må kommenterast før du sender søknaden til kommunen. Her kan du bestille naboliste.

Blankettar

Bruk Direktoratet for byggkvalitet sine blankettar 5154, 5155 og 5156 til nabovarsel. I sjølve søknaden nyttar den ansvarleg søkaren blankett 5174. Du finn blankettane her på direktoratet sine nettsider.

Situasjonsplan m.m

I slike søknadar må det òg vere med ein situasjonsplan som i kart syner omfanget og plassering, tilkomst, avkøyrsle, minste utandørs opphaldsareal og parkeringsområde. Denne bør vere i målestokk på 1: 500.

Det er ulike krav til bustad og fritidsbustad, og dersom tiltaket krev fysiske endringar må du i tillegg få utarbeidd ein gjennomføringsplan. I denne må du syne at dei involverte aktørane har fagkompetanse til å gjere dei tiltaka som må til for at bygget skal kunne godkjennast som bustad. Det er òg mogeleg å søke om å vere sjølvbyggar, men dette kan gjerne vere ekstra tungvint og tidkrevjande. Det er heller ikkje sikkert at dette vil la seg gjere.

I gjeldande byggesaksforskrift SAK 10 § 6-8 er det lagt vekt på at kommunen kan godkjenne person for ansvarsrett som sjølvbyggqar av eigen bustad eller fritidsbustad, utan omsyn til krava til ansvarlege i kap. 9, 10 og 11, dersom personen sannsynleggjer at arbeidet godkjenninga gjeld vil bli utført i samsvar med føresegnene gitt i eller med heimel i plan- og bygningslova. Les meir om dette på Direktoratet for byggkvalitet sine nettsider

Krav til søknadar om dispensasjon

Dersom ein søknad om permanent eller mellombels bruksendring frå fritidsbustad til bustad er avhengig av ein dispensasjon, må det vere mogeleg å heimle eit godkjenningsvedtak i plan- og bygningslova § 19-2. I denne paragrafen står:

«Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering.»

  • Dette inneber at to kumulative vilkår må vere oppfylte for at vi skal kunne gi dispensasjon. Dette vil seie at begge vilkåra må vere oppfylte for at rettsverknaden skal kunne tre inn. Dersom eit av desse vilkåra ikkje er oppfylt, vil det ikkje vere mogeleg for kommunen å gi dispensasjon. Det første kommunen må vurdere, er om ein dispensasjon vil føre til at omsyna bak føresegna/føresegnene som det dispenserast frå blir vesentleg sett til side. Dersom desse omsyna blir vesentleg sette til side, har kommunen med andre ord ikkje heimelsgrunnlag for å kunne godkjenne søknaden.
  • I ei sak om dispensasjon kan det vere at kommunen må ta stilling til om omsynet til strandsonevernet, LNF-føremålet, anna arealbruksføremål eller gjeldande reuleringsføresegner blir vesentleg sett til side. I tillegg må ein vurdere om «hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt». Dette inneber ei vurdering av omsyna til pbl. § 1-1. I denne paragrafen heiter det: «Planlegging og vedtak skal sikre åpenhet, forutsigbarhet og medvirkning for alle berørte interesser og myndigheter. Det skal legges vekt på langsiktige løsninger, og konsekvenser for miljø og samfunn skal beskrives.»

Kommunen kan altså ikkje gi dispensasjon dersom tiltaket medfører ei vesentleg tilsidesetting av eitt av dei omsyna som er nemnde over.

  • Sjølv om ein dispensasjon ikkje medfører ei slik vesentleg tilsidesetting, gir ikkje dette i seg sjølv grunn god nok til det å dispensere. Dersom det å dispensere ikkje medfører at desse forholda blir vesentleg tilsidesette, men berre tilsidesette, lyt kommunen i tillegg gjere ei konkret vurdering av om fordelane ved dispensasjonen er klart større enn ulempene. Det andre vurderingstemaet etter pbl. § 19-2, er med dette om det ligg føre kvalifisert overvekt av fordelar ved å gje dispensasjon. I si vurdering lyt kommunen ta ei eksplisitt vurdering av om dei kumulative vilkåra i pbl. § 19-2 er til stades.

Med andre ord: Det skal mykje til for at kommunen skal kunne finne lovheimel til å kunne godkjenne ein dispensasjonssak.

Gebyr:

Det er viktig å merke seg at saker om bruksendring kan ha ulike gebyrsatsar. Desse kan du finne i gebyrregulativet for Bjørnafjorden kommune, jf. 2.11 «Søknad om bruksendring etter PBL kap 20 (§ 20-1 d). 
Bruksendring av bygning reknast ut slik: Same gebyr som for nybygg x faktor. Faktor er sett slik: 100 %

Dersom tiltaket krev dispensasjon kjem det i tillegg eit dispensasjonsgebyr (jf. gebyr-regulativet pkt 2.2). Dei fleste av desse på kr. 19 400. Ved fleire dispensasjonar i same byggesak blir gebyret maksimalt 2 gonger satsen i punkt 2.2.1 - 2.2.4.

Dersom du får avslag i ei dispensasjonssak, må du likevel betale fullt dispensasjonsgebyr.

Til toppen